来源 | 疾风财经
作者 | 橙子
编辑 | 平行
本文约2135字，阅读时长约7分钟
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潘石屹折腾了一年多的甩卖计划又双叒叕白忙活了！
9月10日，SOHO发布公告称，双方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件，终止对公司收购要约。
也就是说，SOHO这单约240亿港元，折合30亿美元的“卖身计划”泡汤，潘石屹的如意算盘再次落空。
受这一消息影响，13日，SOHO跌35%，总市值缩水近63亿港元。
潘石屹甩卖SOHO
潘石屹执意卖掉SOHO，不是一天两天了。
90年代，海南房地产泡沫让无数沉溺其中的投机客输得一无所有。而潘石屹却在顶点成功出逃，顺利赚到了人生的第一桶金。
之后，潘石屹离开万通，和美籍妻子张欣创建SOHO，主要在北京和上海城市中心高档商业地产。
2012年，由于看到北京写字楼租金的持续上涨，于是潘石屹决定将公司从和销售转向自持物业的模式。
也就是由原来的建房和卖房，变成了自持物业收租金，潘石屹过上“包租公”的日子。正是这次转型，让SOHO，开始迅速衰落。
SOHO将全资金储备用来支撑转型过程中的开支，致使SOHO2013年起就没拿过地。但随着写字楼购买需求受宏观经济影响有所下滑，依赖租金收入的SOHO，赚钱并不轻松。
早在2019年，潘石屹就曾公开吐槽写字楼租金回报率低，“美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，租金回报率我都不好意思说”。
据数据显示，从2012年到2018年，SOHO营收由161.43亿元缩水至17.21亿元；归母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。
SOHO已然变成了鸡肋，与其强撑，不如离场。据媒体报道，从2014年开始，SOHO就一直在抛售资产。
2014年2月，上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股。
2014年9月，凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。
2016年，上海SOHO世纪广场以32.2亿出售。
2019年9月，建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都等地的2583个地下停车位以7.6亿出售。
至此，潘石屹国内的资产只剩下了：望京SOHO、光华路SOHO二期、前门街项目、丽泽SOHO、外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场等八处。
黑石“就坡下驴”
黑石看好商业地产，也不是一天两天了。
黑石是目前全球规模最的私募股权投资机构。主要业务包括房地产、私募股权、对冲基金解决方案和私募信贷。
其2021年第一季度财报数据显示，目前黑石管理的总资产规模已超6488亿美元，新募集资金规模达到1108亿美元，居全球之首。
近几年，黑石在房地产领域的动作非常明显。
疾风财经粗略统计，2018年黑石以12亿美元收购上海怡丰城及其相邻办公楼；2019年，以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权。同年，又陆续收购了香港国际建投和上海长泰广场；2020年，黑石正式接手总价12亿元的上海香溢花园三期第四栋项目......
业内人士分析，从商业逻辑上看，商业地产近几年确实有些尴尬。电商的发展对其造成很冲击，商业地产本身还存在高负债、高资本驱动的通病。再加之新冠疫情的影响，商业地产短期内的挑战确实存在。
但凭着多次的抄底经验，在黑石的判断里，商业地产长远看还是好生意。从本质上，黑石收购SOHO，更像是一次华尔街的廉价抄底行为。
2020年3月，黑石第一次与SOHO就私有化进行谈判，给出收购交易价为40亿美元，由于这个给价过低，同年8月，SOHO公告称谈判终止。
2021年6月，潘石屹还是决定将SOHO卖给黑石，而且价格与一年前相比缩水了超20%，只要30亿美元。
图片来源：SOHO公众号截图
从40亿不愿意卖到30亿主动卖，潘石屹貌似做了亏本买卖。但随着收购时间的推进，黑石也逐渐感觉到了“不妙”。
一年时间，宏观经济形势以及经济政策的走势都有了变化，共同富裕等概念也提了出来。
SOHO旗下物业出租率幅下滑，2020年净利润同比下降近六成。从2021年上半年的财报来看，实现营业收入8.05亿元，同比下降45%；毛利约6.59亿元，同比下降18%。
SOHO与黑石之前在联合公告中提到，收购要约作实生效的先决条件，包括了市场监管总根据反垄断法批准要约。
8月3日，黑石作为要约方收到市场监管总通知，对要约方根据《反垄断法》提交的申报正式立案调查。要约方及SOHO仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查。
于是，在调查还没有出结果的时候，黑石火速反悔了。
何去何从？
近年来，随着SOHO的连连甩卖，潘石屹在圈内的口碑早已崩塌。“潘石屹跑路成功了吗？”，成为外界茶余饭后的谈资。
从频繁的兜售行动看，潘石屹已经无心经营SOHO，且将其卖掉的态度非常明显。粗略统计，七年时间SOHO通过出售资产累计近300亿元。
手里有钱的潘石屹，早在2011年，就通过妻子张欣的牵头，花了7亿美元买下了纽约曼哈顿广场的一座办公楼。
2012年，又以同样的方式花6亿美元买下纽约曼哈顿公园道广场49%的股权。
2013年，潘石屹再花14亿美元收购美国通用汽车厦40%的股权。
不难发现，潘石屹早在变卖国内资产之前，就已经开始试水洋彼岸的地产市场。
此次黑石收购计划夭折，SOHO想要在短时间内出售几乎无望。
有相关人士指出，未来，潘石屹概率还会给SOHO寻找新的买家。当然也有可能继续自持经营或者散卖物业。考虑到目前内地房地产企业的处境，不排除其私有化退市的可能性。
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