2021年9月10日，SOHO发布公告称，SOHO发布公告，黑石集团终止对SOHO公司的收购要约。这实际上意味着潘石屹向黑石集团出售SOHO公司失败了，表示鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足，也就是说人家不买了。而潘石屹原本接近于成功，双方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件， 6月16日，在经商讨之后，SOHO刊发公告称，各方一致同意，全球知名投资公司黑石发出全面收购要约，终止对公司收购要约。
至此，收购价格为5港元/股，从2020年3月起就开始发酵的黑石收购SOHO案，支付对价为236.58亿港元（196亿），彻底落下帷幕。
根据SOHO在6月16日给出的公告，其中潘石屹夫妇间接所持股份对价约为118亿元。老有人说潘石屹要跑路，如果收购交易最终达成，导致市场监管门宣布对SOHO的出售进行审查。普遍认为，黑石集团将以每股5港元的价格持有SOHO54.93%的股份，成为公司第股东。而潘石屹、张欣夫妇，则只保留9%的股权，同时退出董事会，新的执行董事，将由黑石集团委派。本次收购涉及的现金代价约为117.69亿元，这笔钱会进入潘石屹家族的信托基金，潘氏夫妇及其子女，是信托的主要受益人。
收购案的最终流产，意味着在民间舆论中“要跑”的潘石屹，再一次被马索绊住。不过真正值得注意的是，黑石收购案，是潘石屹夫妇在国内的最后一次清理资产，SOHO的“去化”之路，从十年前就已经开始了。
李嘉诚第一，潘石屹第二
从2013年开始，“超人”李嘉诚开始抛售在的项目。2013-2019这六年时间，他先后卖掉广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、北京盈科中心、陆家嘴世纪汇广场等资产，总计3700亿，然后在欧洲疯狂“撒币”，先后斥资4000亿元，购入英国最的水务公司、电信运营商，有1700多家连锁店的Greene King酒吧等项目，被媒体惊呼“买下半个英国”。
李嘉诚的撤离，是对市场的看空，号称“不赚最后一个铜板”的他，认为的增量时代已经终结，产业不具备进一步升值的空间。
从理念和动作上看，潘石屹可以说是李嘉诚的信徒，在舆论中也常被冠以“第二个李嘉诚”的名号。
在过去十年，不同于主流房地产企业的加杠杆、拓规模，潘石屹领导的SOHO，一直在走一条收缩路线：在国内卖卖卖，在美国买买买。
潘石屹对产业的抛售，始于2014年。当时他花了三个月时间，将位于上海非核心地段的写字楼上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场，以52.32亿的价格卖给金融街控股。彼时潘石屹这样解释自己的出售行为：两处房产都属于边缘业务。
不过仅仅几个月之后，他又以30.5亿元的价格，将上海凌空SOHO卖给了携程网。值得一提的是，这栋风格前卫的地标性建筑，是潘石屹当初特意请来建筑师扎哈·哈迪德操刀设计的，被他寄予厚望。
转眼到了2015年，潘石屹又做出了让人瞠目结舌的动作：以84.93亿的交易对价，把上海外滩国际金融中心(8-1)地块，转让给复星集团。而在四年之前，两家曾为拿到土地使用权激烈交锋。
在2016年-2019年之间，他又将上海SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO、13个办公物业项目、2583个地下停车位尽数抛售。
潘石屹之心，此时终于路人皆知，一时间，“潘石屹要跑”的标题见诸媒体报端。
在2019年，他曾先后这样为自己辩护：“持有量太了”“没有任何资金原因”“当前经济环境不好，但我还是相信经济形势不会变，我持有的是护照，要跑的消息纯属谣言。”与此同时，他还向外公布了SOHO在回笼资金之后的商业愿景：“下一步考虑拿地，而且要拿一线城市最繁华的地段，如果没有好的地，就还一还银行贷款，给公司减轻压力。”可后来贾跃亭没有回国，SOHO也没有拿地。
AI财经社曾经做过统计，从2014年开始，通过多次出售资产，潘石屹家族累计额度应该在300亿以上。
这笔巨资和李嘉诚之后的用途同小异，只是后者把钱花在了欧洲，前者流入了美国。
从2011年斥资7亿美金拿下港务长途巴士站办公楼开始，潘氏一族先后持股曼哈顿公园道广场、美国通用汽车厦等产业。与此同时，根据天眼查披露的信息，从2019年12月18开始，潘石屹先后注册了7家公司，注册股东均在境外或港澳台地区。而在此期间，对美国高校至少6亿美金的捐赠，也曾在互联网世界引发舆论热潮。
潘石屹曾声称“在海外投资的钱来自家族信托，与公司行为无关”，不过作为持股超过6成的股东，个人和公司的界限其实很难界定。
潘石屹的“本国抛售，他国置业”，和李嘉诚在动机上是相同的。用他的话说，自己是非常纯粹的商人，而商人做生意最基本的逻辑是低买高卖。
而潘石屹本人，一直是房地产市场的“消极主义者”。2007年，他认为房价已有下跌迹象；2010年，他说房价不会一直维持；2013年，他说不动产登记是好政策，一旦实施，房价会立刻下跌；2014年，他用泰坦尼克号形容房产；2015年，在接受《企业家》杂志采访时，他断言房地产已经发展到尽头，并在同一年呼吁年轻人不要买房。
维特根斯坦在《逻辑哲学论》中认为，语言是我们为自己建造的关于事实的图像，能够反映自身的认知。潘石屹长期以来这样看待房地产行业的势，他的种种行为也就有了解释。
然而过去十年，地产业烈火烹油，潘石屹逆势而为，可能也间接造成了SOHO的经营困。这时人们不禁发出疑问：到底是SOHO境况不佳导致潘石屹抛售资产，还是潘石屹抛售资产导致SOHO今不如昔？
小时了了，未必佳
27岁那年，潘石屹与冯仑、王功权、张民耕在海南万通公司，借着海南第二波炒房热潮，在半年时间里，他狂赚1000多万，这笔钱后来成了他转战北京的创业基金。
1995年，潘石屹与妻子张欣创立SOHO有限公司，主打商业地产。而住宅地产经验丰富的潘石屹，此时选择把住宅圈常用的“散售模式”应用到商业住宅领域，将写字楼分割出售给买家。
潘石屹这样解释自己的动机：“把楼看成一个西瓜，在的市场中，能买得起一个西瓜的人极少，但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长，能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”
如他所期盼的那样，在散售模式下，SOHO的写字楼实现了堪比住宅的高周转率，回款速度极快，为企业创造了丰沛的现金流。再加上张欣取自华尔街的美学设计技巧，潘石屹精准的拿地眼光和“营销之王”的风范，在推出SOHO现代城、博鳌蓝色海岸等项目之后，SOHO在很短的时间内就成为了比肩万科的一线房企。
2007年，SOHO赴港上市，创下亚洲房地产界IPO。兴奋之余，潘石屹夫妇激动表示：“五年内做到千亿市值，超越万科”。2010年，公司创下超越恒的184.23亿元营收，目标似乎近在咫尺。
然而也是在同一年，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求“各房地产企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。”
SOHO的散售模式顿时变得与政策格格不入，潘石屹被迫带领集团转型。“-销售”模式被“-自持-出租”取代。不同于散售模式的“一锤子”买卖，新模式考验的是物业的运营、管理能力，而这正是过去十几年力推散售模式的SOHO的弱项。它的长处是营销，而非经营，在物业管理上，并不具有品质感。在2005年的SOHO尚都就曾上演过一出滑稽戏，因为物业管理、运营上的不统一，写字楼里聚集的产业十分庞杂，业主之间时有摩擦，SOHO方面为此了业主加以协调，但收效甚微，最后潘石屹只好出让车位，用切实的利益掩盖冲突。
全联房地产商会商业地产会长王永平就曾直言不讳地表示：“SOHO虽然曾经名噪一时，但是它的出名主要因为潘石屹夫妇个人的名人效应，以及建筑设计上的前卫，他们的产品品质与运营其实从无可圈点之处，而且其散售一直被诟病，在商业地产领域其实从来没有获得过主流的认可。”
一直以来，SOHO的写字楼，对真正的企业缺乏吸引力，似乎也证实了这一点。不过潘石屹似乎很乐意服务中小企业，因为“中小企业是社会高速发展的最主流力量。为他们服务，SOHO感到自豪。”同时他还表示：“我们绝不好高骛远地简单追求世界500强，而是要为最广的中小企业服务。”
可事实胜于雄辩。根据仲量联行在2020年公布的数据，截止2020年年底，北京甲级写字楼整体空置率是15.4%，而SOHO的几个在京项目，空置率概是这个数字的两倍。除此之外，在主营业务上与SOHO直接竞争的、、九龙仓置业，相同地段的单位租金都在它之上，这也从侧面证实了SOHO在运营能力上的羸弱。
运营非SOHO的强项，而写字楼的生存环境，也很难说得上友好。潘石屹曾在某公开场合吐槽：“美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%、6%，租金回报率我都不好意思说。”他讳莫如深的内容是，租金回报率难以覆盖银行贷款利率。
2019年的时候，戴德梁行还曾公布过一组数据：在19年的第三季度，上海的办公楼空置率高达20%；北京写字楼的租金，也连续三个季度环比下滑。运营能力强过SOHO的九龙仓置业，在2019年的净资产收益率其实也只有1.81%。SOHO的经营困境，其实是全行业共同的酸楚。
事实上从散售正式转向持有出租开始，SOHO的净利润几乎一直在下跌。2017年，得益于投资物业，SOHO实现了有史以来的420.03%的净利润率，不过扣除物业增值，它的亏损额度其实高达23.93亿元。在2013-2015这三年间，缺少销售物业的加成，SOHO净利润率分别为-30.2%、-44.78%和-86.82%。而这正是潘石屹开始向外抛售产业的节点。
所以到底是业绩不佳促使潘石屹出卖产业，还是出卖产业让SOHO失去了成长空间？答案是它们相互作用。
商业地产的先天不足加之SOHO相对糟糕的运营能力，让潘石屹意兴阑珊，而他抛售产业的行为，则进一步加剧了SOHO营收和市值的萎缩。
在量售卖资产的2019上半年，SOHO的净资产收益率已经从2012年的40.38%，降至1.62%。2012年时，SOHO的净利润只比老对手太古地产少50亿，而今天在这项数据上，对方要比它高出14倍。
在商业地产领域，判断一家企业估值最重要的参考数据是现金流，SOHO的营收和利润，主要来源于物业投资，可自从2015年开始，急于抛售产业的潘石屹，几乎停止了对物业的投资，仅仅依靠租金，SOHO近年来在营收、净利润率、净资产收益率等核心数据上的表现也就越来越糟，在资本市场上也越来越被轻视。比如2019年的中报显示，SOHO的租金收入为8.87亿元，而这几乎是它的全营业额。这就导致2020年3月13日收盘，SOHO的市值，只剩太古地产的五分之一。
这也是为什么从2020年3月份开始，潘石屹就积极与黑石商讨出售股份的事宜：按照当前的境况，拖得时间越久，SOHO的市值越低，潘石屹夫妇的收益，缩水也就越严重。
三次出售，两度梦碎
在本次收购案终止之前，黑石和SOHO，已经传出过两次“绯闻”。
早在2019年10月份，市场上就有消息传出，SOHO有计划打包出售8处核心商业物业，交易价值可能高达80亿美金。据说黑石当时对SOHO有一定兴趣，但这么的体量，很难一次性吃下，因此作罢。
2020年，因为疫情原因，SOHO的业绩受影响。4、5月份的退租面积和租户欠款额，都达到了历史峰值。黑石集团趁“虚”而入，提出私有化方案，表示愿意拿出40亿美金，一口气吃下SOHO的所有股权及债务。当时两家谈到了非常深入的境地，可在2020年第一季度，同样受疫情冲击的黑石也出现了亏损的情况，不适合进行宗交易，收购再一次流产。
之后又传出高瓴资本打算私有化SOHO的消息，不过很快被双方辟谣。
2021年6月，SOHO再一次发出收购公告，表示将以30亿美金，向黑石集团出售潘石屹和张欣的分股份，公司不改变上市状态。
SOHO和黑石之所以多次“纠缠”，在于这两家企业，一个想出去，一个想进来。
如果卖掉这30亿美金的资产，潘石屹夫妇基本就彻底甩掉了包袱，从此手持百亿现金。黑石则能进一步扩张在房地产市场的版图，这家美国的投资公司，近年来对商业地产十分热衷，在收购SOHO的案子之前，它们已经先后斥资近200亿，先吃下上海长泰广场，后从泛海控股手中拿下美国国际数据集团。
而收购这些项目，和它们与SOHO接洽的理由一致：先斥资拿下，然后通过重新装修、用途改造、重新定位项目等方式，将之改头换面，然后提价卖出。2008年，黑石就曾花费10亿收购上海长寿路155号项目，改造三年后，将其变成客流量旺盛的以年轻人为目标用户的时尚购物中心，最终以14.6亿元的价格售出。
对于黑石而言，SOHO的主要资产很诱人：它们位于一线城市的核心地段，升值空间广阔，而且几乎完全由SOHO自持，散售的现象极少。除此之外，SOHO所欠缺的，黑石恰好可以补充。比如，SOHO贫乏的运营能力，正是黑石的优势，通过改变收购资产的经营面创造差价，一直是它依赖的盈利模式。再比如，比起国内高昂的融资成本，美国资本流动性更强，盘活存量资产的手段也更丰富，而对于商业地产来说，哪怕是节约1%的成本，也意味着巨的经济价值。
不过这场被双方寄予厚望的收购案，最终还是以流产告终。
在收购要约之前，双方需要满足三个先决条件：一、要约方就要约向市场监管总提交经营者集中申报并获其受理，且该根据反垄断法对要约予以批准或视同批准；二、至第一个先决条件达成之时，任何司法权区内不存在任何机构提起诉讼、调查、质询等，或不存在任何未执行完的法令、法规等，使要约出现无效、不合法等情况；三、自最近经审核综合财务报表日期起，至第一个先决条件达成之时，SOHO未发生任何重不利变化。
7月6日，SOHO发布公告，表示将延迟寄发有关此前黑石要约收购事项的综合文件；8月6日，SOHO发布新公告称，要约方收到市场监管总于8月2日签发的通知，对要约方根据反垄断法提交的申报正式立案审查；9月6日，SOHO再度发布公告，表示已进一步提供文件及材料，不确定审查程序将于何时完成。
而最终，因“目前满足先决条件的进展不足”，要约收购失败。
黑石收购失败，一些人认为是因为触犯了反垄断法，但该法律实施至今，目前只禁止过3例收购案。潘石屹失败，未必与此有关。
三十几年前，操刀的那位老者说：“要让一分人先富起来，然后先富带动后富”，出身贫苦、自称借着东风成功的甘肃天水人潘石屹，还记得那份初心吗？（音信财经 ？ 任言）
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