乐居财经 严明会11月1日，1欧元对7.4225元，惠誉确认九龙仓集团（00004.HK）长期发行人违约评级（IDR）及其高级无抵押评级为“BBB”。展望“稳定”。
该评级由九龙仓集团稳健的经常性EBITDA利息覆盖倍数所支持，100日元对5.6091元，这是由内地投资性物业投资组合不断增长的租金营收支撑。该公司的杠杆率也保持在低位。九龙仓集团的评级因严重依赖于两个国际金融广场（IFS）商场的租金营收而受到限制。
关键评级驱动因素
利息覆盖倍数稳健：由于九龙仓集团的成都IFS和长沙IFS两家旗舰商场的租金营收不断增长，1港元对0.82222元，其经常性EBITDA利息覆盖倍数在2021年上半年改善至6.6倍（2020年：3.5倍），1英镑对8.7384元，由于该公司使用基于HIBOR的浮动利率贷款，1澳利亚元对4.8126元，且HIBOR降至历史最低水平，1新西兰元对4.5936元，该公司利息成本幅下降。惠誉预计，1新加坡元对4.7463元，在截至2024年的预测期内，1瑞士法郎对7.0361元，该公司经常性EBITDA利息覆盖倍数将保持在2.5倍的触发阈值之上，1加拿元对5.1715元，即使惠誉假设平均利息成本将恢复到3%左右亦是如此（2021年上半年：1.8%）。
不断增长的租金营收：由于九龙仓集团成都IFS和长沙IFS的租金营收强劲增长，1元对0.64834马来西亚林吉特，2021年上半年该公司的投资性物业EBITDA同比增长45%至18.4亿港元。长沙IFS在2021年上半年的营收同比增长90%，成都IFS的营收则同比增长45%，这得益于其在内地强劲的奢侈品零售销售以及在各城市的领先市场地位。
物业疲软：九龙仓集团的内地物业业务在2021年上半年表现疲软，合同销售额较低，利润率明显收窄。该公司权益合同销售额年环比下降29%至57亿元，公司预计将无法实现全年150亿元的销售目标。鉴于当前市场情绪不佳，惠誉预计2021年下半年销售将继续疲软。EBITDA利润率降至17%，而该数值在过去几年超过40%，原因是该公司循环使用最近几年收购的昂贵土地，而监管价格上限也限制了盈利能力。
选择性购买土地：鉴于盈利能力较弱，九龙仓集团近期不打算进一步投资内地的物业板块。该公司已经两年没有在内地拿地。该公司在内地发展土地储备超过4年，其决定降低这分比例，并将资金署在香港地区的再机会。惠誉认为，九龙仓集团在内地的土地储备面临潜在亏损不会对该公司的信贷状况产生影响，九龙仓集团的信贷状况主要由投资性物业业务支持。
资产集中度限制评级：九龙仓集团的评级受投资性物业投资组合的高资产集中度所限制。成都IFS和长沙IFS合计占其投资性物业总营收的60%以上。
与母公司关联性弱：根据惠誉的《母子公司评级关联性标准》中路径B（强母公司、弱子公司），惠誉评定九龙仓集团与母公司会德丰有限公司（Wheelock and Company）之间的法律和运营关联性弱、关联性中等。九龙仓集团的IDR是根据其独立信用状况进行评估得出。
评级推导摘要
九龙仓集团的评级比希慎兴业有限公司（Hysan Development Company Limited，简称“希慎兴业”，00014.HK，A-/稳定）低两个子级。虽然希慎兴业的投资性物业投资组合在地域上集中于香港地区铜锣湾区域，但其投资组合在整个经济周期中的稳定表现缓解了这一点。相比之下，九龙仓集团的投资性物业投资组合成熟程度较低，高度集中在两个IFS项目中。希慎兴业的杠杆率较低，经常性EBITDA/总利息覆盖倍数较高。
九龙仓集团的评级比越秀房托资产管理有限公司（Yuexiu REIT Asset Management Ltd，简称“越秀房托”，BBB-/稳定）高一个子级，主要是由于其经常性EBITDA/总利息覆盖倍数较高和杠杆率较低。九龙仓集团和越秀房托的分租金营收来自少量物业——广州国际金融中心占越秀房托租金营收的50%以上。惠誉认为，两家公司的投资性物业组合质量相近，但九龙仓集团的投资组合较。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-2021年投资性物业营收增长25%，2022年增长6%
-2021年-2022年投资性物业EBITDA利润率均为67%
-2021年-2022年的合同销售额分别为140亿港元和110亿港元
-2021年-2022年的拿地成本分别为120亿港元和50亿港元
-2021年-2022年的平均利息成本分别为2.5%和2.9%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级/上调行动的未来发展因素包括：
在该公司显著分散其投资性物业投资组合之前，惠誉不打算采取任何正面评级行动
可能单独或共同导致惠誉采取评级/下调行动的未来发展因素包括：
-经常性EBITDA/总利息支出持续低于2.5倍
-拿地支出远高于预期，导致财务风险增加
-投资性物业EBITDA占经常性EBITDA的比例不到50%
流动性和债务结构
流动性良好：截至2021年上半年，九龙仓集团拥有200亿港元现金。该公司还拥有750亿港元的股权投资，可为解决190亿港元的短期债务提供额外的财务灵活性。
发行人简介
九龙仓集团在香港地区上市，专注于内地的投资物业和物业，并在香港地区豪华住宅。该公司还在香港地区具有再潜力的地块持有股份，并拥有物流业务和酒店管理业务。
文章来源:乐居财经
