8月19日晚间，同比增长18%；归母核心净利润12.0亿元，金科服务（9666.HK）发布2021年上半年业绩公告。公告显示，同比增长31.7%。在8月23日正荣地产线上举行的2021年中期业绩发布会上，2021年上半年金科服务营业收入由2020年同期的13.70亿元增至25.86亿元，正荣地产执行董事、裁兼财务总监陈伟健表示，增幅约88.79%；净利润由2020年同期的3.02亿元增至5.42亿元，公司争取在今年底"三道红线"指标全达标。据介绍，增幅约79.10%，截至2021年6月末，净利润率达20.95%。
发展速度逐步加快 综合实力不断提升
报告显示，正荣地产的净负债率降至57.2%，截至2021年6月30日，现金短债比为2.2倍，金科服务在管建筑面积达1.87亿平方米，综合融资成本降至6.35%，同比增长43.97%；营业收入为25.86亿元，其中美元债的新发行成本幅下降60个基点。今年年初，同比增长88.79%；净利润为5.42亿元，正荣地产定下了1500亿元的年度销售目标，同比增长79.10%。
具体来看，来自物业管理服务的收入由去年同期的9.25亿元增加约41.5%至2021年前6个月的13.10亿元，主要原因是金科服务在管面积的持续增长。来自非业主增值服务的收入由去年同期的2.92亿元增加约94.2%至2021年前6个月的5.67亿元，主要原因是商品房代理销售业务的飞速发展及服务案场的数量增加等。来自社区增值服务的收入由去年同期的1.26亿元增加约419.0%至2021年前6个月的6.52亿元，主要原因是客群基数增加及社区增值服务种类扩充等。来自智慧科技服务的收入由去年同期的0.26亿元增加约115.8%至2021年前6个月的0.57亿元，主要原因是为独立第三方的智能解决方案项目增加及在智能案场服务更广泛实施生命家系统。
来源：企业半年报
随着各业务的快速发展，金科服务的综合实力正不断提升。
成本飙升营收暴涨 增值服务飞速成长
报告显示，金科服务致力于向业主和住户提供全生命周期的社区增值服务，围绕“食、住、行、游、购、育”，构建社区生态圈。报告期内，金科服务社区增值服务收入约为6.52亿元，较去年同期增长约419.0%，占总体收入的约25.2%，较去年同期幅上升16.0个百分点。
金科服务表示，其正力发展社区增值服务，通过引进专业型人才，提升服务质量和延展服务链条，通过在线+线下全员营销模式，提升业务小区渗透率。
资料显示，金科服务社区增值服务分为板块，分别为家庭生活服务、园区经营服务、旅居综合服务及家居焕新服务。报告显示，金科服务家庭生活板块2021年上半年实现营收约为1.32亿元，较去年同期增长约110.4%；家居焕新板块2021年上半年实现营收约为0.49亿元，同比增长234.4%；旅居综合板块2021年上半年与千户苗寨、百里杜鹃等全国知名景区达成合作模式，共同打造基于社区、面向社会的旅游发展新模式。
营收的飞速增长从正面展示了金科服务在社区增值服务方面的积极尝试与初步成果，而成本的快速增长则从侧面说明金科服务的勇气与付出。
报告期内，金科服务旅游服务成本支出从去年同期的37万元增长600余倍至2021年前6个月的2.26亿元，房产经纪业务分包成本则从去年同期的无此项支出增加至2021年前6个月的1亿元；同时金科服务已出售货物成本也从去年同期的0.64亿元增长105.97%至2021年前6个月的1.31亿元，广告开支也从去年同期的248.1万元增长389.76%至2021年前6个月的1215.1万元。
来源：企业半年报
金科服务增值服务的飞速发展，也是物业行业力探索全新领域的积极尝试。
两指标分化明显 第三方项目不理想
快速发展之下，金科服务也暴露出不少问题。
报告显示，截至2021年6月30日，现金短债比为2.2倍，金科服务在管建筑面积达1.87亿平方米，综合融资成本降至6.35%，较2020年12月31日增长19.61%；第三方贸易应收款为11.82亿元，较2020年12月31日增长52.91%；物业管理服务合约负债为4.57亿元，较2020年12月31日增长19.14%。
作为对比，截至2021年6月30日，现金短债比为2.2倍，金科服务关联方贸易应收款为1.18亿元，较2020年12月31日下降59.79%；社区增值服务合约负债为0.36亿元，较2020年12月31日增长950.88%。
来源：企业半年报
不难发现，随着金科服务规模的增长以及第三方在管面积的增加，金科服务的第三方贸易应收款幅增长，物业管理服务合约负债增速也不及在管面积增速，反映其在第三方项目管理与运营上成效并不理想。
报告显示，在2021年2月和5月，金科服务先后收购了包头智慧物业和重庆美利山物业，新增在管面积300余万平方米，总代价超1.5亿元，每平方米收购成本约50元。
对于金科服务而言，如何做好新增项目运营工作，降低第三方贸易应收款金额并努力提高合约负债特别是物业管理服务合约负债，仍然需要很长一段时间。
