撰文/AI财经社 廖凯
编辑/董雨晴
房地产债市的“火”，本期60亿元认购总额197.58亿元，这一次烧到了奥园身上。
11月17日，认购倍数3.3倍。其中，奥园境内公司债价格幅下跌，2年期30亿元，其中“19奥园02”两次触发临时停牌，相当于发行收益率2.6497%；10年期10亿元，发行价格99.93元，跌幅达到34.38%。第二天，相当于发行收益率2.4480%；5年期20亿元，该“奥园债”继续狂跌，发行价格99.32元，触发临时停牌，相当于发行收益率2.6497%；10年期10亿元，截至当日下午3点，发行价格111.35元，跌幅达到27.07%，相当于发行收益率2.8447%。此前，最新价41.46元。其中盘面出现998手卖一报价38元，记者从财政获悉，最终却无人问津。
根据计算，奥园的债券价格在两天内跌幅超过了50%。
（截图来源：东方财富）
面对债市异动，奥园并未做出官方回应，有高管表示一切以上市公告为准。直到11月18日，奥园官方公告未做出任何关于债市幅下跌的回应。
据了解，奥园境内债跌当天，该公司分临近到期的境外美元债同样遭到抛售，多只美元债的报价较发行价格下跌超7成，目前成交价格仅在30美元左右徘徊，投资回报的收益率已经超过1000%。
值得一提的是，奥园的美元债价格，已经与蓝光发展、新力控股等实质违约的房企相当。
AI财经社注意到，奥园境内债跌的前一天，公司遭遇评级幅下调，从10月中旬至今，多家评级公司对于奥园的后市发展，以及未来债市兑付情况评价消极，并不看好。
11月初，国际评级机构惠誉曾宣布，将奥园的长期外币发行人违约评级（IDR）从“BB”下调至“B+”，展望“”。将奥园的高级无抵押评级及其未偿付美元高级无抵押票据的评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。
在惠誉看来，面对资本市场的较动，奥园的财务灵活性会不断下降。惠誉还表示，最新的企业评级标准公布后，将其所有评级从评级观察名单中移除。
11月16日，标普对奥园再次做出评级下调，被市场人士称为是一次“自由落体式”的下调。当天，标普将奥园的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”。
相比惠誉的评级和评价，标普对待奥园的态度更加消极。
对于这次评级的下调，标普认为奥园无法获得现有现金余额偿还债务，面对即将到期的量债务，以及现金能力减弱，该公司可能面临巨的短期流动性压力，并且还明确指出，奥园2022年还有量外债务到期。
据了解，奥园在2022年1月就有两笔美元债到期，共计6.88亿美元，相当于43.86亿元。除此之外，在6月和9月，分别还有2亿美元、2.5亿美元到期债务，约等于28.69亿。
此外，标普还认为奥园还需要在明年支出60-80亿元，用于减少少数股东权益。综合来看，单是明年的这两项支出就在132.55-152.55亿元之间。
尽管奥园近期正在处置资产回笼资金，但也并不被看好。据了解，此前奥园计划出售物业公司奥园健康以回笼资金，但是却遭到二股东阻挠，后者反对拆卖。
就在“奥园债”跌的前几天，奥园还在一天内出售了两个项目。一个是位于香港的物业，回笼9亿港元，另外其还转让了广州东塱村旧村项目公司49%的股权，具体金额并未披露。
奥园的“钱紧”，已经摆在了明面上。
标普认为奥园的资产处置执行，有很的不确定性，距离2022年1月的美元债，目前已经仅剩不足3个月的时间。
目前来看，奥园的业绩销售，也面临着当前房地产市场下滑挑战。10月份，国庆期间表现强劲的奥园，当月销售额虽然达到101.3亿元，但同比下降近50%。前十月虽然实现了约1086.3亿元的销售额，但是距离2021年1500亿的目标，差距较远。
面对当前房地产市场的不景气，标普对奥园未来的销售状况同样表示担忧，预计其在2021年和2022年的合同销售额将下降3%-5%。
对于奥园来讲，除了面对房地产市场下滑的调整，同样还有“三道红线”转绿的压力。数据显示，奥园2021年上半年的净负债率80.7%，现金短债比1.3倍，剔除预收账款后资产负债率78.5%，踩线一条。
奥园除了面临2022年到期的量债务外，管理层还希望能够在明年实现“三道红线”全绿标准，但目前来看，这一目标的实现并不简单。
