※全文约2200字，根据《募集说明书》有关规定，阅读全文约需要6分钟
研究模型
企业拥有较低的融资成本，公司可于第5个计息年度付息日前的第20个交易日，可以减少财务支出，在证监会规定的信息披露场所发布关于是否行使赎回选择权的公告，提高盈利能力，若发行人决定行使赎回权，进而提高企业的市场竞争力，“16中金04”将被视为第五年末全到期，实现低成本融资的良性循环。在亿翰的研究成果中，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全本期债券，我们将各房企的融资成本及其增速指标纳入研究体系，公司决定行使“16中金04”发行人赎回选择权，作为考核企业融资能力的重要指标。
《亿翰百科》
融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，对赎回登记日登记在册的“16中金04”全赎回。举报/反馈，由于企业融资是一种市场交易行为，有交易就会有交易费用，资金使用者为获得资金使用权而支付相关的费用就是融资成本。一般来说企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本，企业的融资成本越低，利息支出越少。
数据解读
01
房企融资成本管控持续发力
平均融资成本降至6%以下
2021年“房子是用来住的不是用来炒的”行业政策基石地位毫不动摇，房企“三线四档”、信贷集中度管理以及土地市场集中供地等政策给行业带来了重冲击；加之行业的利润普遍下行，融资成本过高将对企业的利润水平产生影响，融资成本渐成为房企竞争力的关键点；房企在融资成本管控方面持续发力，融资成本普降。从数据层面上看，2021年中期E50房企融资成本均值为5.96%，较2020年的6.04%，回落0.08个百分点。从融资成本的分布区间来看，橄榄形分布格愈加明显：近半数房企融资成本集中分布在4%-6%之间，融资成本4%以下的房企逐渐增加，融资成本9%以上的房企逐渐减少。
我们认为房企融资成本整体下降的原因主要在于房企积极降低负债规模、优化债务结构，从而使得企业在资本市场上的信用指标不断优化，而资信良好的房企往往受到金融机构的普遍认可。
在整体融资成本下行的情况下，仍有三家房企的融资成本出现上涨，分别为富力地产、、，我们认为此类房企融资成本不降反增一方面跟企业负债较高、偿债能力较弱有关，如果企业的净负债率相对其他房企高出很多，那么在行业监管逐渐变严的情况下，资本市场对房企偿债能力较为关注，高负债率的房企融资成本会有所抬升。另一方面，企业经营状况不好、发展能力偏低也会使得融资成本增高。
以融资成本上涨最为明显的富力地产为例，财务端，2021年中期净负债率高达123.5%，虽较2020年130.2%有所降低，但较2021年中期E50净负债均值75.7%，仍高出47.8%，杠杆水平较高；现金短债比为0.25倍，企业在手现金对于短期债务的覆盖率不足1倍，短期偿债压力较，企业融资成本从2020年的6.90%上升0.77个百分点至7.67%；经营端，企业经营能力较弱，销售业绩增速放缓，物业和酒店运营等经营类业务营收也不甚理想，使得其融资活动受到影响。
02
型房企融资成本较低
企业性质显著影响融资成本
企业股东背景是影响融资成本的一个重要因素，实际上拥有国企或央企背景的房企无论是在融资成本上还是在融资渠道上，均具有天然的优势。
从E50房企表现来看：
首先，从数量上看，T0P1-10低融资梯队中90%都是国企或者央企性质的房企，T0P11-30融资梯队企或者央企性质的房企比例降至20%，而T0P30-40融资梯队国企或者央企性质的房企中仅有10%。
其次，从平均融资成本上看，2021年中期具有国企和央企背景的房企国平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%,，较国央企背景的房企高出1.59个百分点。
值得一提的是，并不是所有的民营房企的融资成本都比国央企背景的房企高，经营业绩保持稳健增长、财务状况优良的型民企同样也具有较低的融资成本。在融资成本最低的前10家房企中，民营房企龙湖集团凭借4.21%的融资成本跻身第四名。龙湖集团较低的融资成本背后或有因素助力：
其一，企业财务稳健，“三道红线”前后均保持净负债率40%-60%的低杠杆经营；
其二，企业境内外资本市场的融资能力不断增强，在民营房企中保持最佳信用评级；
其三，销售收入稳健增长，成为企业业绩的压舱石。
2021年中期龙湖集团净负债率维持低位仅为46%；借款期限结构合理，平均账期6.18年，债务压力可控；现金短债比5.48倍，短期偿债能力优秀。
不同于国央企背景的房企和型房企，中小型房企融资成本普遍较高。中小房企因其规模偏小、经营风险高、信用水平偏低等因素制约其融资能力，在融资环境收紧的背景下，中小房企将面临更的挑战。
总体来看，受“三道红线”监管新规以及银行房地产贷款集中度“两道红线”管理新规的影响，房企的融资情况出现了明显的两极分化。型房企、国央企背景的房企融资优势明显，融资成本在持续走低；而中小型房企融资难度仍在加剧。
03
行业利润走低
持续降低融资成本成房企共识
从宏观层面上看，未来货币政策将继续保持以稳健为主，地产方面货币端仍然呈偏紧态势。在“三道红线”、贷款集中度管理以及集中供地政策的约束下，我们认为房企会积极去杠杆、降负债，持续优化债务结构，以推动企业的财务状况满足监管要求，随着房企资信评级的上升，最终推动融资成本的下行。除此之外，随着行业利润普遍持续走低，较高的融资成本会进一步削弱企业的利润水平，持续降低融资成本从而降低财务成本，为企业发展赢得更多的利润空间也逐步成为房企共识。
总体来看，财务稳健的房企融资成本，未来预计保持平稳，或有小幅下行；高杠杆的房企不断降负债，其融资成本会随着财务状况优化、资信评级上升或有降低；整体融资成本有进一步下行趋势，预计未来将保持相对平稳。
声明：本文根据年报数据整理提炼
版权归亿翰智库所有
未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或留言
转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）
感谢配合！
/
插图除数据图外均来源于公司官网及网络，
版权归原作者所有，特此声明！
